共有名義で不動産を相続すると、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。
相続した不動産は、共有名義にしない方が良いとされることがありますが、その理由がはっきりとわからない方も多いかもしれません。
今回は、なぜ共有名義の相続に問題が生じるのかを解説します。また、共有名義を避ける方法についてもご紹介します。
このページの目次
共有名義とは？土地や建物を複数名で持つ状態
共有名義とは、土地や建物を複数人で共有する形態のことです。
例えば、遺産分割で兄弟が不動産を共同で相続した場合などが該当します。共有持分もそれぞれ確定されており、登記簿にも記載されます。
持分の割合は、遺産分割協議で相続人全員が合意して決定することもあれば、遺言によって決まる場合もあります。また、法定相続分に従って持分を決定することもあります。
共有名義で不動産を相続するメリット・デメリット
共有名義にするメリット
1. 相続人が平等に権利を持てる
共有名義にすることで、相続人全員がそれぞれの持分に応じて平等に不動産の所有権を持つことができます。
これにより、特定の相続人が優遇されたり、不公平感が生じたりすることを避けられます。
2. 不動産の維持費を分担できる
固定資産税や修繕費など、不動産の維持にかかる費用を相続人全員で分担することができます。
これにより、負担が一人に集中せず、相続人それぞれが負担を分け合うことが可能です。
共有名義にするデメリット
不動産を共有名義で相続する場合、以下のデメリットがあると考えられます。
1. 不動産の活用・売却しにくくなる
共有物件では、持分を持っている人が単独で自由に活用したり処分したりすることはできません。個人でできるのは「使用」と「保存」に限られます。不動産に居住することや、壊れた部分を修理することは可能です。
しかし、それ以上のこと、たとえば物件を賃貸に出したり、リノベーションして増改築を行ったり、抵当権を設定することはできません。もちろん、物件を売却する場合にも、共有者全員の同意が必要です。
共有物件を活用するためには、他の共有者と協議し、進める必要があるため、非常に手間がかかります。
2. 共有者に相続が発生すると、持分の細分化が起きてしまう
不動産を兄弟2人で相続した場合、兄弟仲が良ければ共有名義にすることにあまり不安を感じないかもしれません。しかし、兄弟のどちらかが亡くなると、その配偶者や子供が持分を相続するため、共有者が増える可能性があります。
不動産を相続した人もいずれは亡くなり、さらに相続が発生するため、共有のままにしておくと、相続が繰り返されて共有者が次々と増えてしまいます。
こうして共有者が増えていくと、関係が希薄な人も共有者に含まれるようになり、意思決定がますます難しくなっていきます。
3. 共有者が勝手に第三者に売却する可能性も
共有状態では、持分をもっている共有者は、自分の持分だけを売却することも可能です。
たとえば、配偶者が2分の1、2人の子どもがそれぞれ4分の1ずつの持分を持つ場合、子どものうち1人が自分の4分の1の持分を売却することができます。
これにより、全く知らない第三者が共有者となってしまう可能性があります。
相続した不動産の共有を避ける方法
相続した不動産を共有名義にするのを回避するには、以下の方法が考えられます。
1. 換価分割を検討する
遺産分割の際には、遺産そのものを分けるのではなく、遺産を売却して得たお金を分配する方法もあります。これを換価分割といいます。この方法では、遺産を現金化することで、相続人間で公平に分けることができます。
たとえば、父親が自宅不動産を遺して亡くなり、相続人が長男と次男の場合に、不動産を売却し、経費を差し引いた後の金額の2,000万円を、長男と次男がそれぞれ1,000万円ずつ相続する方法が、換価分割です。
なお、換価分割を行う際には、譲渡所得税に注意が必要です。相続した不動産を売却する場合、価格が上昇していて譲渡所得が発生することが多く、これに対して譲渡所得税が課されます。
相続不動産の売却に伴う譲渡所得税は、相続人全員に適用されます。
ただし、相続人によっては譲渡所得税の3,000万円の特別控除を利用できる場合とできない場合があり、そのために税負担に差が生じることがあります。
2. 代償金による調整
不動産を相続する人が、不動産を相続しない人に代償金を支払って、相続人間の平等をはかる方法が代償分割です。
例えば、自宅の評価額が2,000万円の場合、不動産を相続する人が、相続しない人に1,000万円を支払うことで、両者がそれぞれ1,000万円分を相続する形になり、公平に分けられます。この方法により、自宅を単独所有にできるため、共有に伴うトラブルを避けることができます。
代償分割を行うためには、代償金を準備する必要があります。代償金を分割払いで支払うこともできますが、相続人全員の同意を得るのが難しいことも多いです。現金の準備ができない場合には、代償分割を断念せざるを得ない場合もあります。
また、相続した不動産の評価方法によって代償金の額が変わるため、その評価方法について相続人間で意見が対立し、トラブルになることもあります。
3. 遺言書で不動産を相続する人を指定する
不動産を特定の人に相続させる内容の遺言書を作成しておくことで、その遺言が優先されるため、不動産が共有になることを避けられます。不動産を巡って相続人間で争いが起こる可能性がある場合には、遺言書を事前に準備しておくことをおすすめします。
不動産を特定の人に相続させる場合、遺留分を持つ相続人がいる場合には、その遺留分に配慮することが重要です。その人がなにも相続しない場合、遺留分を主張してくる可能性があるからです。
遺留分を侵害している場合、不動産を相続した人は、遺留分侵害額請求を受けて、現金で遺留分を支払わなければならない可能性があります。不動産以外に現金がない場合には、遺留分侵害額請求に備えて、生命保険に加入して現金を残すなどの対策をしておくといいでしょう。
まとめ 共有する以外にも方法がないか検討する
不動産を相続人で共有すると、将来トラブルが生じるリスクが高まります。不動産以外の遺産がない場合でも、共有名義を避けるために、換価分割や代償分割ができるかどうかを検討することが大切です。
また、生前に遺言書を用意しておくことも効果的な対策となります。共有を避ける方法がわからない場合は、早めに専門家に相談することをおすすめします。
