相続登記義務化に関する無料相談 | 【横浜市金沢区】相続手続き・遺言作成・相続登記の無料相談（運営：司法書士・行政書士真進法務総合事務所）

亡くなった人が不動産を所有していた場合、不動産の名義変更をしなければなりません。この名義変更のことを「相続登記」といいます。

2024年4月1日以前は相続登記は任意でしたが、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

相続登記が義務化された経緯や、登記をしなかった場合の罰則等、法改正による相続登記義務化の背景とポイントから詳しく解説していきます。

相続登記義務化の背景とポイント

相続登記が義務化された背景には、「所有者不明土地」の問題があります。所有者不明土地とは、誰が所有しているかわからない土地や、所有者が判明していてもその所有者に連絡がつかない土地のことをいいます。

所有者不明土地は、公共事業や復旧・復興事業を進めるうえでの妨げになるだけでなく、空き地として長い間放置されることによって、雑草や草木の繁茂、不法投棄、不法占有などの問題が生じ、周辺の治安や公衆衛生に悪影響を及ぼす恐れがあります。

所有者不明土地が発生する大きな要因は、相続登記もしくは住所変更の登記がされていないことが挙げられています。

相続登記がされないと、登記簿上の所有者は亡くなった人のままの状態になり、登記しないまま放置されることで相続人の数が増えて、相続人が音信不通や行方不明になったりして、所有者不明土地となります。このようにして発生してしまった所有者不明土地は、社会問題となっています。

法改正で始まる相続登記義務化

相続登記を申請するかどうかは相続人の任意でしたが、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

この法律により、相続人は不動産を相続した場合、土地や建物の名義変更を必ず行わなければならなくなります。

相続登記は、「3年以内」に行わなければならない

相続登記の義務化によって、相続により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしなければならないこととされました。

また、遺言書によって所有権を取得した場合も同様に、相続登記の義務が課されます。

法改正前の相続も義務化の対象となる

相続登記の義務化の前にすでに相続が発生していた場合、以下のいずれか遅い日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

• 自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日
• 改正法の施行日（2024年4月1日）

いつまでに相続登記をしなければならないかというと、原則、改正法の施行日から3年以内に行う相続登記を必要があります。

改正法附則の条文では「知った日」又は「施行日のいずれか遅い日」と規定されており、自分が相続により不動産の取得を知った日が遅ければ、「知った日から3年以内」に相続登記をすればよいとされています。

例えば、親が自宅やアパート以外にも地方に山林など所有していたことを今まで知らず、法改正後に相続していたことを知った場合には、改正法の施行日から3年ではなく、不動産の相続を初めて知った日から3年以内に相続登記する義務を負います。

3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料となる可能性も

正当な理由なく、この期限内に登記をしなかった場合、法務局から一定の期間内に登記をしなさいと催告がされます。この催告にも応じなければ、10万円以下の過料が科されることになります。

相続登記をしないデメリット

相続登記をしないと、所有者不明土地が発生するだけでなく、相続人にも多くのデメリットが生じます。

1. 相続登記の義務化による過料

正当な理由なく、期限内に登記をしなかった場合、10万円以下の過料が科せられることになります。

2. 相続登記をしていない間に新たな相続が発生し、相続人が増え話し合いがまとまらない

長期間にわたり相続登記をせずに放置した場合、当初の相続人が死亡し、さらに相続人の数が増えてしまうことがあります。

相続人である子どもが死亡した場合、その子どもの子どもが相続人になり、さらにその子どもも死亡した…とねずみ算式に相続人が増加していきます。こうなってしまうと、相続人間で話し合い、相続登記をすることがかなり難しくなってしまいます。

3. 不動産の売却ができない

相続した不動産を売却する場合は、一旦相続人名義で登記をする必要があります。

しかし、相続登記をせずに放置していると、いざ登記をしようとしたときに、他の相続人の気が変わってしまい、売却できなくなる可能性があります。

4. 借金がある相続人がいる場合、債権者がその相続人の持分を差し押さえられてしまう

相続人に借金があり、その債権者が判決などに基づいて相続した不動産を差し押さえる危険性があります。

この場合、債権者は、債務者である相続人の法定相続分について差し押さえることができるため、判決書の正本を基に単独で法定相続分による相続登記を申請した後、債務者の持分に差押えの登記をすることがあります。

なぜ相続登記をせずに、放置をしてしまうのか

相続登記をせずに放置すると様々なデメリットやリスクがあるにもかかわらず、相続登記をせずに放置する相続人が多いのはなぜなのでしょうか。

相続登記をしない理由で多いのは次の3つです。

1. 手続きが煩雑

相続登記の手続きは、法律で細かくルールが決められています。戸籍謄本等の収集、遺産分割協議書の作成、法務局への申請等、相続登記をするには様々な作業が必要となります。

法務局や役所に何度か出向く必要もあり、手続きを進めるためには時間と労力が必要になります。

2. 費用がかかる

相続登記には、必要書類の取得のための発行手数料、登録免許や司法書士報酬など、様々な費用がかかります。

登録免許税とは、登記申請のときに国に納める税金のことで、相続の場合は、固定資産税評価額×0.4%と定められています。戸籍謄本等の必要書類を取得するのにも手数料がかかりますし、司法書士報酬も決して安い金額ではありません。

不動産の資産価値が高ければ売却等で登記にかかった費用を回収することができますが、売却をすることが難しい不動産の場合、相続登記をしても費用倒れになってしまう可能性があるのです。

3. 相続人全員の合意が必要

被相続人が遺言書を残していない場合、相続人全員による遺産分割協議で不動産の取得者を決めます。

相続人が少なく関係も良好であればスムーズに決まる可能性が高いですが、相続人の数が多く、面識のない方もいるような場合、相続人に連絡をとるだけでも相当の労力が必要になります。

相続人の間で意見が対立した場合や手続きに非協力的な方がいる場合、期限内に相続登記を申請できないことがあります。

相続登記がすぐにできないときは

相続人申告登記の新設

相続人間で遺産分割協議がまとまらないなどの理由で、どうしても3年以内の期限に間に合わない場合も多くあると思います。そこで、より簡易に相続登記の申請義務を履行することができる、「相続人申告登記」が設けられました。

相続人申告登記とは、

• 登記簿上の所有者について相続が開始したこと
• 自らがその相続人であることを登記官に申し出ること

です。相続人申告登記をすれば、相続登記の申請義務を履行することができます。相続人のうち一人が相続人全員分をまとめて申し出することもできます。

ただし、この相続人申告登記は、相続登記そのものではなく、あくまで所有者が亡くなっていることを示している登記に過ぎません。

相続人申告登記を行った後に、遺産分割協議が成立し所有者が正式に確定した場合には、遺産分割の日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

相続登記の義務化について、よくある質問

まとめ　相続登記はまず司法書士に相談を

相続登記を業務として行えるのは、弁護士と司法書士のみです。弁護士が登記を専門としていることはあまりないため、相続登記であれば、登記の専門家である司法書士に相談してみるのがおすすめです。

相続登記を放置すると過料を支払わなければならないだけではなく、相続人が増えて遺産分割協議ができなくなったり、不動産の売却をすることができなくなるデメリットもあります。

なるべく早くご自身で手続きをするか、司法書士に依頼をしましょう。

関連ページ:

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