相続登記の義務化が始まりましたが、相続登記を行わないと罰則が科せられることをご存知でしょうか？
本記事では、相続登記の義務化に関する注意点や罰則について解説します。また、相続登記をしないリスクや相続登記の流れついてもご紹介します。相続登記が必要な方はぜひ参考にしてください。
最後に、司法書士との相談方法や相続登記の義務化への対応についても触れていますので、相続登記の義務化に関心がある方もぜひお読みいただくことで、より具体的な知識を得ることができます。
2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されることから、実家を相続したものの相続登記をしていないという方からの問い合わせが多く寄せられるようになっています。
今回は実家の相続と相続登記について考えてみましょう。
このページの目次
相続知ってから3年以内に申請が義務化
2024年4月1日から、相続登記の申請は以下のとおり義務化されます。
まず、相続や遺贈により不動産を取得した相続人に対し、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に所有権の移転の登記（相続登記）の申請をすることが義務付けられます。
遺産分割により不動産を取得した相続人については、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた所有権の移転の登記を申請することが義務付けられます。
正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料の適用対象となります。
この3つのポイントで気になるのは「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知る」ということが具体的にどんな状態なのかです。例えば、以下の状態のときは、相続登記義務が発生するのでしょうか？
- 相続が発生したことは知っていても、相続財産の中に不動産があることを知らない。
- 相続財産の中に不動産があることを知っていても、どこにあるか分からない。
- 相続財産の中に不動産があることを知っていても、遺産分割協議がまとまらず不動産を相続する相続人が決まっていない。
「所有権を取得したと知る」の意味とは
筆者が懇意にしている神永司法書士事務所の神永信吾氏によると「①と②は登記の対象となる不動産がない、あるいはあっても特定できていない以上、所有権を取得したことを知ることはできないため、登記の申請義務は生じません。
一方、③の場合は、遺産分割協議の成立前であっても法定相続分の割合で不動産を取得していると考えられるので、登記の申請義務が生じます」ということでした。
遺産分割協議がまとまらず期限内に登記申請できないときは、24年4月1日から施行される「相続人申告登記」の申し出を法務局に行うことで、過料の対象ではなくなるそうです。
この制度は、従来の相続登記手続きよりも簡単（提出書類が少なく相続人のうち1人だけでも手続き可能）で、費用も安く手軽なものになっています。
制度変更前の相続も義務化の対象
神永氏は「2024年4月1日より以前に相続が開始している場合も、3年の猶予期間がありますが、義務化の対象となります。相続財産の中に不動産がある場合は、早めに遺産分割協議と登記の申請をしたほうがよいでしょう」と言います。
また、注意したいのは、既に相続が発生しているものの、財産は実家しかないので相続登記をせずにそのままになっているケースだそうです。
「実家を相続してもすぐに売却するわけではなければ、遺産分割の話し合いや相続登記を行わないケースは多々あります。このとき、相続人でどのように実家を分けるかを口頭のみで決めていることも。とくに法定相続分通りではない分け方だった場合、相続登記にあたっては遺産分割協議書を作成する必要があるため、いざ書面化する際に、口頭で約束していた内容に納得できないと相続人間でもめごとになることも考えられます」
このようなもめごとを避けるためには、相続人間で合意した内容で遺産分割協議書を作成しておく必要があります。相続登記までの期限が3年というのは、長いようで短いもの。早めに相続人間で協議を行い、時間を空けずにそれを書面化することが重要だと思います。
年末年始は家族が集まるタイミングでもあります。相続登記を行っていない不動産の有無や遺産分割協議書の有無をお互いに確認したり、相続登記が済んでいなければどのように手続きを進めるかという話し合いをしたりするには絶好のタイミングでしょう。
相続登記の申請や遺産分割協議書の作成はご自身でも実行できますが、専門的なノウハウが必要な面もあります。不安であれば司法書士に相談するとよいでしょう。
亡くなった方（被相続人）が所有していた不動産を相続した場合、不動産の名義を相続人に変更する相続登記という手続きを行います。
これまで相続登記は義務ではありませんでしたが、民法や不動産登記法の改正により2024年4月から義務となります。
義務化された後は、正当な理由がないのに相続登記を怠ってしまうと罰則を受ける可能性があるため、きちんと対応することが重要です。
この記事では、相続登記が義務化されることを受け、登記申請のポイントや注意点などを相続に詳しい弁護士が解説します。
1. そもそも相続登記とは
被相続人が所有していた土地や建物などの不動産を相続した場合、その不動産の所有権は相続人に移ります。
不動産の所有権が相続人に移ったことに伴い、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きを「相続登記」と呼びます。
相続登記をするためには、不動産を相続する人を決めなければなりません。
相続人が複数いて、話し合い（遺産分割協議）で不動産を相続する人を決める場合、相続人全員が合意する必要があります。
また、相続登記の手続きは、戸籍謄本などの必要書類を集め、誤りなく申請書類を作成する必要があるなど非常に繁雑です。
必要書類の発行手数料や国に納める登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）といった費用もかかります。
そのため、相続した土地の価値が低く、買い手が見つからないなどの理由から、手間や費用をかけてまで相続登記をしたくないと考える人は少なくありません。
必ず相続登記しなければならないという法的ルールもなかったため、相続登記されないまま放置された不動産が多く存在していました。
このような状況が問題視され、2021年4月に民法や不動産登記法の改正が行われ、相続登記が義務化されました。
相続登記が義務化されたことで、2024年4月以降は、不動産を相続によって取得した場合、3年以内に登記申請する必要があります。
2. 相続登記が義務化された背景
相続登記が義務化された背景として、「所有者不明土地」の問題があります。
所有者不明土地とは、不動産登記簿を確認しても所有者がわからない土地や、所有者がわかっているものの所有者に連絡がつかない土地のことです。
国土交通省が2020年に実施した調査によると、全国にある土地のうち所有者不明土地が約24％を占めています。
所有者不明土地が多く存在することで、次のようなリスクがあります。
- 防災対策のための工事や災害後の復旧工事を円滑に進められない
- 公共事業や民間取引などによる土地の有効活用が妨げられる
所有者不明土地が発生する大きな原因の一つとして、相続登記が行われていないことが挙げられます。
そして、高齢化の進展に伴う死亡者数の増加により、所有者不明土地も増えると予想されていることから、相続登記の義務化に繋がったのです。
3. 相続登記の義務化のポイント
相続登記の義務化に伴い、次のようなポイントに注意しなければなりません。
- 相続したことを知ったときから3年以内に手続きする
- 過去に相続した不動産も相続登記しなければならない
- 相続登記の義務に違反するとペナルティを受ける
相続したことを知ったときから3年以内に手続きする
相続により不動産を取得した人は、不動産を相続したことを知ったときから3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
もし、遺産分割協議の成立によって不動産を取得した場合は、協議が成立した日から3年以内です。
あくまでも不動産を相続したことを知ったときからなので、家族が亡くなったことや、自分が相続人になったことを知ったときからではありません。
財産のなかに不動産が含まれていることを知らない間は、相続登記の申請をしなければならない3年間の期間はスタートしません。
過去に相続した不動産も相続登記しなければならない
相続登記の義務化がスタートする2024年4月より前に相続で取得した不動産も、相続登記をしなければならないため注意が必要です。
過去に相続した不動産について相続登記を申請する期限は、次のいずれか遅い方の日から3年以内です。
- 相続登記の義務化がスタートした日（2024年4月）
- 相続により不動産を取得したことを知った日
もし、過去に不動産を相続で取得したものの相続登記を行なっていない場合は、義務化のスタート後、3年以内に申請するようにしましょう。
相続登記の義務に違反するとペナルティを受ける
相続登記が義務化された後は、正当な理由がないのに相続登記を行わないと、10万円以下の過料というペナルティを受ける可能性があります。
過料は行政上の罰則であり刑罰ではないので、過料を支払うことになっても前科が付くわけではありません。
しかし、お金を支払うことを回避するためにも、必ず相続登記を申請するようにしましょう。
過料の対象となるのは、「正当な理由」がないのに相続登記を行わない場合です。
そして、正当な理由の例として、次のようなケースが考えられます。
- 相続人が非常に多く、必要書類の収集や相続人の把握に時間がかかる
- 遺言の有効性や遺産の範囲などについて争いがある
- 申請の義務を負う相続人に重病などの事情がある
4. 相続登記をしないデメリット
相続登記をしないと、10万円以下の過料というペナルティを受けるだけではありません。
次のようなデメリットがあることにも注意が必要です。
- 不動産の権利関係が複雑となり手続きが難しくなる
- 不動産の売却や担保にすることなどができない
- 不動産を差押えられる可能性がある
不動産の権利関係が複雑となり手続きが難しくなる
相続登記をしていない不動産は、登記簿上の所有者の相続人が共同で所有しているものと扱われます。
そして、相続登記をしないまま相続人のうちの誰かが亡くなると、亡くなった相続人の財産を分け合うための新たな相続が発生します。
新たな相続で相続人となった人も、相続登記をしていない不動産を共有することになるため、相続の当事者が増え、権利関係が複雑になってしまうのです。
相続登記は、相続人全員が合意した遺産分割協議書や、相続人全員の戸籍謄本などが必要なので、相続人が増えると手続きが困難になってしまいます。
不動産の売却や担保にすることなどができない
相続登記をしていないと、登記簿上は不動産の所有者が亡くなった人のままとなります。
実際の所有者と登記簿上の所有者が一致していないと、不動産を売却したり、借金をするために担保として提供したりすることができない場合があります。
不動産の売却や担保として提供する予定がある場合は、相続登記の手続きを進めておきましょう。
不動産を差押えられる可能性がある
相続人の中に借金を滞納している人がいる場合、その人の債権者が自分の債権を回収するために相続登記の手続きを申請することができます（代位登記）。
代位登記が行われると、借金を滞納している相続人が相続できる持ち分を差し押えられる可能性があります。
5. すぐに相続登記ができない場合
遺産分割協議がまとまらず、すぐに相続登記の申請ができないケースもあるでしょう。
このような場合、法定相続人全員の名義で、法定相続分に従って相続登記を申請することができます。
法定相続人は民法で定められた被相続人の財産を相続できる人のことで、法定相続分は相続できる財産の割合のことです。
法定相続分に従って相続登記した後は、遺産分割協議をまとめ、協議で決まった内容に従って登記申請を改めて行うことになります。
しかし、手続きを2度行うことになるため、手間や費用の負担も大きくなってしまいます。このような問題を解消するため、「相続人申告登記」という制度が創設されました。
相続人申告登記とは、以下の2点を法務局（登記官）に申し出ることで、相続登記の義務を履行したことになる制度です。
- 不動産の登記簿上の所有者について相続が開始した（亡くなった）こと
- 自分が相続人であること
相続人申告登記は、相続人が複数いる場合でも単独で行うことができますし、法定相続人の範囲や法定相続分の割合を確定する必要もありません。
また、申出人が被相続人の相続人であることがわかる戸籍謄本を提出すれば手続きができます。
手続きにかかる負担が少ないので、遺産分割協議がまとまらない場合は、相続人申告登記を検討してもよいでしょう。
ただし、相続人申告登記はあくまでも、不動産の所有者が亡くなり、自分が相続人になったことを法務局に伝える制度です。
この制度を利用しても不動産の所有権が相続人に移るわけではないので、不動産の売却などを行う場合は、正式に相続登記をしなければなりません。
不動産相続登記の手続きフロー
不動産相続登記の手続きフローは以下のように進みます。
このフローに沿って手続きを進めることで、不動産の相続登記がスムーズに行われます。
また、手続きの途中で疑問が生じたり、複雑なケースに対処する際には、司法書士や専門事務所に相談することが有効です。
