不動産を相続したら相続登記を申請する必要があります。登記を申請する前に戸籍謄本を集めたり、遺産分割協議を行うなど様々な事前準備が必要です。
今回の記事では、相続手続きを熟知した司法書士が、不動産を相続する場合の手続きの流れや必要書類などについて解説します。
あらかじめ知識を頭に入れて、スムーズに相続登記を進めましょう。
このページの目次
不動産を相続する手続き
相続が発生してから不動産を相続するまでは、次のような流れで進みます。
1. 遺言書を確認する
相続が発生したら、初めに遺言書があるかどうかを確認します。遺言書がある場合、基本的には遺言書の記載通りに相続手続きが進むため、ますは遺言書を探す必要があります。
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産の分け方を話し合うことになります。
遺産分割協議をした後に遺言書が見つかった場合であっても、遺言書があればその内容が優先されることになります。
2. 相続人を確定する
遺言書がない場合には、亡くなった人の財産は法律で決められた相続人が相続します。そのため、誰が相続人となるかについて、亡くなった人の戸籍謄本を取得し、調べる必要があります。
新たな相続人が後から発覚した場合、基本的には遺産分割協議のやり直しになってしまうため、しっかり調査をしましょう。
3. 相続財産の調査して、財産目録を作成する
相続人の調査が完了したら、亡くなった人がどんな財産を持っていたのかを調査し、財産目録を作成します。預貯金であれば通帳や残高証明書を金融機関で取得し、亡くなった日時点での残高を確認します。
不動産については、市区町村から届く固定資産税の課税明細書を確認するか、権利証や登記識別情報通知を基に調査をします。
また、課税明細書を発行した市区町村役場にて「名寄帳の写し」を取得すれば、その市区町村で被相続人が所有する不動産を確認することもできます。
4. 遺産分割協議を行い、遺産の分け方を話し合う
遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行います。
不動産を含む遺産を誰が相続するか決まったら、内容をまとめた遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名し、実印で押印します。
5. 法務局に不動産の名義変更（相続登記）を申請する
不動産を相続する人が決まったら、不動産の名義変更を申請します。この手続きは相続登記と呼ばれ、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。
なお、相続登記は令和6年4月1日から義務化されました。相続登記をせずに放置しておくと過料を科されてしまう可能性があるため、忘れずに行いましょう。
6. 相続税の申告・納付する
相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。
期限内に申告・納付できないと相続税に関する特例が適用できなかったり、延滞税等がかかってしまうこともあるため、できる限り早いうちに申告・納付をしましょう。
不動産を相続する方法
不動産の所有者である父が亡くなり、妻と長男が相続人である場合を例にして、不動産を相続人で分割する方法を解説します。
1. 現物分割
現物分割とは、不動産を含む財産を、そのままの形で相続する方法です。例えば、妻が自宅である不動産を相続し、長男が預貯金を相続するような方法です。
分かりやすくシンプルで手続きは簡単ですが、不動産とその他の財産で価値が大きく異なる場合には不公平となる場合があり、価値の低い方を相続した相続人からは不満の声が上がる可能性があるでしょう。
2. 代償分割
代償分割とは、現物で相続財産を取得した相続人が、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。
例えば、相続財産が評価額3,000万円の土地のみである場合に、妻がその土地を相続する代わりに、長男の相続分（2分の1）に相当する1,500万円を代償金として支払います。
正当な評価額に基づいて代償金が算出されているのであれば不満が出にくい分割方法といえるでしょう。ただし、妻は自己の財産から代償金を捻出する必要があるので、十分な資力がないと難しい方法でもあります。
3. 換価分割
換価分割とは、相続財産である不動産を売却して現金化し、それを相続人で分割する方法のことを指します。
例えば、不動産の売却価格が3,000万円だった場合には、妻が1,500万円、長男が1,500万円ずつの現金を受け取ることになります。換価分割は、相続人が不動産に誰も住んでいないケースなどに利用されます。
4. 共有分割
複数の相続人が、不動産を共有名義で相続する方法が共有分割です。不動産を複数の相続人が共有名義で相続するとトラブルが起こりやすいため、慎重に検討する必要があります。
不動産を相続するための必要書類
不動産を相続したら、相続登記をする必要があります。相続登記とは、亡くなった人（被相続人）が所有していた不動産の名義を、相続人の名義へ変更することを言います。相続登記で必要となる書類には、以下のような書類が必要となります。
相続登記には、「遺言による相続登記」「遺産分割による相続登記」「法定相続による相続登記」の3つのパターンがあります。それぞれのパターンごとに必要となる書類を詳しく見ていきます。
なお、以下に記載する必要書類は、配偶者や子が相続人となる一般的な相続の場合を想定しています。
被相続人の兄弟姉妹が相続人になる場合や、子または兄弟や姉妹が被相続人より先に死亡していた場合（代襲相続）、被相続人が亡くなった後に相続人だった子が死亡した場合（数次相続）などには、他の書類が必要となることがありますのでご注意ください。
1. 遺言による相続登記の必要書類
遺言書がある場合には、遺言書に記載されたとおりに相続登記を申請します。自筆証書遺言の場合には、相続登記を申請する前に家庭裁判所で検認という手続きが必要になります。
なお、公正証書遺言と法務局での遺言書保管制度を利用した自筆証書遺言の場合には、検認手続きは不要となりますので、そのまま登記手続きを進めることができます。
遺言による相続登記は、以下の書類を用意します。
- 遺言書
- 被相続人の戸籍謄本
- 被相続人の住民票または戸籍の附票
- 不動産を相続する人の戸籍謄本（相続人の場合）
- 不動産の固定資産税納税通知書、評価証明書
遺言による登記の場合には、遺産分割による相続登記や法定相続による相続登記の場合と比べ、必要な戸籍が少なくなります。
いわゆる被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本をそろえる必要はなく、不動産を取得しない相続人については添付する必要がありません。
2. 遺産分割による相続登記の必要書類
遺言書がなく、相続人が複数人いる場合には、遺産分割協議が必要となります。遺産分割協議によって不動産の取得者が決まった場合には、遺産分割による相続登記を申請します。
遺産分割による相続登記には、以下の書類を用意します。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票、戸籍の附票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 不動産の相続人する人の住民票、戸籍の附票
- 不動産の固定資産税納税通知書、評価証明書
- 遺産分割協議書（相続人全員の署名、実印の押印）
遺産分割協議書や、相続人全員の印鑑証明書も添付しなければなりません。
また、相続人全員で遺産分割協議書がされたことを確認するために、被相続人について出生から死亡までのすべての戸籍謄本や、相続人全員の戸籍謄本が必要となります。
3. 法定相続分による相続登記の必要書類
遺言書が存在せず遺産分割協議も行われなかった場合、または協議がまとまらなかった場合には、法定相続人全員の名義で、民法が定めた法定相続分どおりに相続登記を申請することができます。
共有不動産は管理や処分方法をめぐって共有者間でトラブルが発生したり、共有者にさらなる相続が発生して権利関係が複雑になったりするなどさまざまなリスクがあります。安易に法定相続分による相続登記を行うと将来的に余計な手間を増やすことになりかねませんので、慎重に検討するべきでしょう。
法定相続による相続登記は、以下の書類を用意します。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票、戸籍の附票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産の相続人する人の住民票、戸籍の附票
- 不動産の固定資産税納税通知書、評価証明書
不動産の相続手続きは自分でできる？
不動産の相続手続きを自分で進めたいと考える方も多いと思いますが、可能なのでしょうか。
1. 自分で必要書類をすべてそろえるのはとても大変
上記に記載していますが、相続登記に必要な書類をすべてそろえるには手間がかかります。
戸籍謄本は、これまで本籍地の市区町村役場で取得する必要があり、本籍地が遠方にある場合には時間と労力がかかっていましたが、令和6年3月から、本籍地に関係なく最寄りの市区町村役場でまとめて取得できるようになりました。
ただし、兄弟姉妹の戸籍謄本やコンピューター化されていない戸籍謄本は従前どおり本籍地のある市区町村役場に出向くか、郵送請求する必要があります。
2. 遺産分割協議書や登記申請書の作成にも法律の知識が必要
戸籍謄本を取得したあとには、遺産分割協議書や登記申請書などの書類を作成しなければなりません。これらの書類作成には一定の法律知識が必要になりますし、もし誤りや記載不足があると法務局から訂正や差し替えを求められます。
実印のもらい直しができない場合は、誤りがあると修正ができなくなってしまうため、登記が出来ないリスクもあり得ます。
3. 相続人同士が疎遠だったり不仲な場合は最初から専門家に
相続人同士が疎遠だったり不仲な場合には遺産分割協議がまとまらず、相続の手続きが進まないことがよくあります。
また、不動産の場合には、そもそも名義が曽父や曽祖父名義のままになっていることもあり、そのような場合には相続人の数も増え、相続人同士が顔も名前も知らないようなこともあります。
相続関係が複雑だったり、最初から紛争になることが予想されるような場合には、無理に自分だけで進めようとせずに専門家に相談してみることをおすすめします。
相続登記のことは、司法書士に相談を
不動産の相続手続きは、相続手続きの中で複雑で手間のかかる手続きです。
必要書類は多岐にわたり、最寄りの市区町村役場で取得できる書類もありますが、住所地や本籍地でないと取得できない書類もあります。すべて自分でそろえて申請するとなると、それなりの知識と労力が必要となります。
また、市区町村役場や法務局は平日の日中しか開庁していないので、仕事などが忙しくて時間的な制約がある人は思うように手続きを進めることができないかもしれません。
2024年4月1日から相続登記が義務化されたため、今後はより速やかに相続登記を行うことが求められます。
できるだけ早く正確に相続登記を行いたい、必要書類がなかなか集められない、相続登記をせずに放置している不動産があるなど、相続登記について疑問や不安を抱えている人は、登記の専門家である司法書士へご相談ください。
相続登記は、戸籍の正確な読み解きから法律の知識まで、専門的な判断が不可欠です。私たちが法律に則って手続きを正確に進めることで、将来的なトラブルの種を残しません。安心しておまかせください。
